事情经过

2015年1月，小李、小王经层层审批在住宅楼里设立了一家宠物医院，从事宠物服务行业。

楼上邻居吴女士觉得宠物医院有噪音，有异味不堪其扰，一纸诉状到法院，请求判令宠物医院不得继续从事经营活动。

一审情况

被告认为

宠物医院是重点大学生创业项目，经社区、工商部门审批报备，成立过程合法有效，其经营活动不违反法律规定，虽未征得原告同意，但已征得最受影响的左右邻居的同意。原告住所临街，应对噪音有所考虑和容忍

宠物医院营业时间为早8点30分至晚6点，营业期间会有一定的噪声，主要是动物叫声和为动物洗澡时机器产生的噪声，噪声在正常合理范围内。

原告称被告宠物医院长期存在异味、噪声、寄生虫等情况不属实，不存在妨害原告物权行使情形。请求法院驳回原告诉请。

貌似被告理由很充分

人民法院一审审理查明

原告住宅临街。被告小李、小王是原告住宅正下方房屋共同共有人，规划用途为住宅性质。

2014年9月1日，被告小王向区社会发展局申请成立动物诊疗机构，即被告宠物医院。

小王在征得左右邻居的同意后，工商行政管理局新区分局核准设立宠物医院，并提交《同意住宅作为住所地(经营场所)证明》，该证明中“已征得有利害关系的业主同意”项目，由居委会签章确认。

为保证宠物医院门前区域环境卫生，小李作为责任人向行政执法局作出保证，并签订了《市容环卫责任书》。

宠物医院的成立经历了层层审批

营业期间，宠物医院存在动物叫声、异味和为动物洗澡时机器的噪音。吴女士向居委会反映情况。

吴女士提供的证据包括居委会出具一份情况说明，载明：“宠物医院在申办经营场所营业执照时承诺的已经有利害关系的业主同意一项不符合事实。社区会计在盖章出具证明时，未经分管领导签字，也未征求相关业主意见。

另查明，被告宠物医院未报经城乡规划主管部门批准，被告小李、小王未办理房屋产权规划用途变更手续。

有噪音，未经邻居同意，缺少审批手续是关键

本案争议焦点为：

1、住宅变更为经营性用房，即“住改商”，已经工商部门核准、行政执法局允许、税务部门登记，该行为是否违法;

2、原告要求法院确认该“住改商”行为违法，能否得到支持;

3、原告住所临街，且被告宠物医院成立已征得左右最受影响邻居的同意，原告应否对噪音等影响保持容忍和谦抑态度;

4、三被告是否妨害原告住宅物权的行使，原告要求排除妨害，能否得到支持。

虽然宠物医院由工商部门登记营业地址为住宅，且经过行政执法局允许、税务部门登记，但不能就此视为该“住改商”行为合法。

宠物医院并未履行完毕全部必经的审批手续即进行经营活动，且小王在办理工商营业执照时提供的《同意住宅作为住所地(经营场所)的证明》存在瑕疵。

小李、小王“住改商”行为违反法律、行政法规规定。小李、小王、宠物医院辩称宠物医院经社区、工商局、城管部门、税务部门审批报备，成立过程合法有效的意见，不予采纳。

小李、小王违法“住改商”，宠物医院在违法“住改商”的经营性用房中营业并产生一定的噪音和异味，对吴女士正常生活造成影响，妨害吴女士住宅物权的行使，吴女士有权请求排除妨害。

民事判决如下：

一、被告小李、小王不得将住宅变更为经营性用房;

二、宠物医院不得继续在104室从事经营活动;

三、驳回吴女士其他诉讼请求。

一审判决后，宠物医院不服，向中级人民法院提出上诉。

宠物医院称：

1、被上诉人提供的证据不足以证实上诉人存在影响被上诉人居住生活的行为;

2、上诉人公司的成立合法，且取得居民委员会“住改商”的证明文件，上诉人在涉案房屋中经营合法有效;

3、根据江苏省人民政府《关于进一步放宽市场主体住所(经营场所)登记条件的指导意见》精神，应当全面取消住所登记条件的不合理限制。请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

上诉理由也很多

原审被告小李、小王认为，被上诉人要求晚上不能留犬只在店内过夜和白天不能开窗经营，上诉人都已经满足被上诉人的上述要求。现在宠物医院营业时间是早上8点到下午5点，卫生状况良好，无扰民现象，如果被上诉人提出还有其他问题，宠物医院可以改善经营状况，且最近左右邻居也没有提出有影响他人生活的问题。

中级人民法院二审审理认为：

宠物医院虽经相关行政主管部门核准设立，但上诉人在涉案房屋中的经营不得侵害相邻物权人的权利。

上诉人在实际经营中存在动物叫声、异味和机器的噪音，已经构成对被上诉人吴女士权利的损害，应当停止侵害行为。上诉人认为其不存在侵害行为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

上诉人经营项目的特殊性，若不搬离涉案房屋，上诉人在经营过程中很难避免继续造成噪音、异味等侵害。

因此，一审判决要求上诉人不得继续在涉案房屋中从事经营活动并无不当，应予维持。

总结

业主将住宅改变为经营性用房，即使经工商、税务等行政主管部门审核，取得相关营业证照，但未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害的，人民法院应予支持。

法律规定

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权纠纷司法解释》)第十一条规定，本栋建筑物内的业主，应当认定为有利害关系的业主。

《江苏省城乡规划条例》第五十条规定，房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续。

《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第十条第二款规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第十条第一款规定，业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害的，人民法院应予支持。

作者：北京中银律师事务所张向丽律师